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Deutschland soll früher klimaneutral werden als bislang geplant: Statt 2050 steht aktuell 2045 auf der politischen Agenda. Der Immobiliensektor kann seinen Teil nur über teils er-hebliche Investitionen beitragen, die sowohl Neubau als auch Sanierung betreffen. Der Aufwand ist dem Gesetzgeber bewusst: Er hat zum Juli 2021 die KfW-Förderlandschaft modifiziert.
Bauträger haben für Neubauten im Geschosswohnungsbau bislang vergleichsweise oft das KfW-Programm Effizienzhaus 55 genutzt. Ein Gebäude qualifiziert sich für das Pro-gramm, wenn unter anderem der errechnete Energiebedarf maximal 55 Prozent des Energiebedarfs eines vergleichbaren, fiktiven Referenzgebäudes beträgt. Das KfW-Effizienzhaus 40 stand aufgrund seiner schärferen Vorgaben eher beim klassischen Ei-genheimbau im Fokus. Ähnliches gilt für das KfW-Effizienzhaus 40 Plus. Dieses muss über die scharfen Vorgaben zum Energiebedarf hinaus eine stromerzeugende Anlage, einen Batteriespeicher und eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung aufweisen.
Das Programm KfW-Effizienzhaus 55 gewährte bislang einen zinsgünstigen Förderkredit von bis zu 120.000 Euro je Wohnung — sowie einen Tilgungszuschuss von 15 Prozent beziehungsweise maximal 18.000 Euro. Seit Juli 2021 kann der Rahmen nun aber noch größer ausfallen: Sofern das Gebäude erneuerbare Energien nutzt oder als nachhaltig zertifiziert ist. Es fällt dann in die zusätzlich eingeführte Erneuerbare-Energien-Klasse (EE) oder in die Nachhaltigkeits-Klasse (NH). In diesen werden bis zu 150.000 Euro je Woh-nung an Förderkredit und ein Tilgungszuschuss von 17,5 Prozent gewährt — im Maximum 26.250 Euro. Auch beim KfW-Effizienzhaus 40 steigt das Kreditvolumen in den Klassen EE und NH nun von 120.000 Euro auf 150.000 Euro. Der Tilgungszuschuss, der sonst bei 20 Prozent und maximal 24.000 Euro läge, steigt in den neuen Klassen auf 22,5 Prozent und maximal 33.750 Euro.
Im aktualisierten Programm KfW-Effizienzhaus 40 Plus greift die neue EE-/NH-Systematik zwar nicht. Dafür wird die Förderkredithöhe aber von bislang 120.000 Euro grundsätzlich auf 150.000 Euro angehoben. Der Tilgungszuschuss bleibt in der relativen Höhe unverän-dert bei 25 Prozent. Durch das höhere Kreditvolumen steigt der absolute Zuschuss aber von maximal 30.000 Euro auf maximal 37.500 Euro. Zu den Zinssätzen, Laufzeiten etc. siehe beistehende Grafik.
Für bestehende Gebäude gilt: Grundsätzlich sind alle Sanierungsmaßnahmen förderbar, wenn damit ein von der KfW vorgegebener Standard erreicht wird. Mögliche Maßnahmen umfassen die Wärmedämmung, das Erneuern von Fenstern und Außentüren, den Erstan-schluss an Nah- oder Fernwärme oder die Optimierung der Heizungsanlage. Wichtig: Auch die Umwandlung bisheriger Nicht-Wohnflächen in Wohnflächen wird gefördert!
Bislang war das KfW-Effizienzhaus 115 der Mindeststandard, den es für eine Sanierungs-förderung zu erreichen galt. Dieser Mindeststandard wurde zum Juli 2021 verschärft: Es müssen fortan die Qualitäten eines KfW-Effizienzhauses 100 erreicht werden. Zugleich wurde auch fort die neue Variante KfW-Effizienzhaus 100 (EE) eingeführt, die den Einsatz erneuerbarer Energien honoriert: Der Förderkredit steigt dann auf 150.000 Euro und der Tilgungszuschuss auf 32,5 Prozent beziehungsweise maximal 48.750 Euro. Bei den übri-gen Programmen, beispielsweise KfW-Effizienzhaus 70 oder 40, sind die Tilgungszu-schüsse noch einmal deutlich höher und erreichen in der Variante 40 (EE) sogar 50 Pro-zent – bei einem Kreditvolumen von 150.000 Euro. Das sind 75.000 geschenkte Euro.
Ebenfalls über die KfW läuft ab Juli 2021 ein neues Programm mit Investitionszuschüssen auch für junge Immobilien: Diese müssen zum Antragszeitpunkt mindestens fünf Jahre alt sein. Gemessen wird dies ab dem Zeitpunkt der Bauanzeige oder des Bauantrags. Das Programm heißt Bundesförderung für effiziente Gebäude / Einzelmaßnahmen (BEG EM) und zielt auf die Minderung von CO2-Emissionen sowie die Erhöhung der Energieeffizienz und erneuerbarer Quellen ab. Das förderfähige Mindestinvestitionsvolumen liegt für die Gebäudehülle, Anlagetechnik und Heizung bei 2.000 Euro (brutto). Bei der reinen Hei-zungsoptimierung sind es 300 Euro (brutto). Die Zuschussquoten fallen unterschiedlich aus. Für Dämmungen oder Smart-Home-Lösungen beispielsweise 20 Prozent. Bei Bio-masseheizungen hingegen beträgt der Zuschuss bis zu 40 Prozent beziehungsweise als Austauschprämie bei einer vorhandenen Ölheizung sogar bis zu 50 Prozent. Der Förder-höchstbetrag liegt bei 60.000 Euro pro Wohnung je Antrag und Kalenderjahr.
Ob direkter Investitionszuschuss oder geschenkter Tilgungsbeitrag zum zinsgünstigen Kredit: Für viele Bauträger beziehungsweise Wohnungskäufer dürfte sich insbesondere der Blick auf erneuerbare Energien und Nachhaltigkeitszertifikate mehr lohnen als früher. Bei den Anlageberatern und deren Kunden ist das Thema angekommen und mögliche In-vestitionsobjekte werden auch anhand der erreichten Standards ausgewählt. Nicht zu ver-gessen ist, dass die jeweiligen Investitionen in den Bestand auch steuerlich geltend ge-macht werden können. Zudem wirken sich energetische Maßnahmen positiv auf die Ver-kaufs- und Vermietungschancen aus, da sie die laufenden Betriebskosten senken und po-sitive Imageeffekte mitbringen. Unabhängig davon stellen die Investitionen harte, wertbil-dende Merkmale dar und erhöhen die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie. Die neuen KfW-Programme dürften kurz- und mittelfristig eine größere Wirkung für den einzelnen Bauträ-ger und Eigentümer entfalten, als dies von vielen Marktteilnehmern derzeit angenommen und wahrgenommen wird.
