Seite wird geladen . . .
Die im Neubau stark genutzte KfW-55-Förderung wird komplett eingestellt. Anträge sind nur noch bis zum 31. Januar 2022 möglich, sollten aber bis zum 14. Januar eingereicht sein. Dies gilt auch für die gerade erst neu eingeführten Varianten KfW 55 EE (erneuerbare Energien) und KfW 55 NH (Nachhaltigkeit): Die entsprechenden Darlehen von bis zu 150.000 Euro und Tilgungszuschüsse von bis zu 26.250 Euro pro Wohneinheit werden nicht mehr gewährt.
Die Einstellung des Programms stellt Bauträger, abhängig vom Planungs- und Vertriebsstand ihrer Objekte, vor folgende drei Herausforderungen:
Erstens: Bauträger, die gerade jetzt die Planung eines neuen KfW-55-Projekts beginnen oder hiermit nicht weit genug sind, als dass man noch in den Genuss der Förderung kommt. Denn Voraussetzung ist eine genehmigungsfähige Planung. Bei der Vermarktung der Wohnungen als Kapitalanlage werden die Auswirkungen stark zu spüren sein: Für die jeweiligen Finanzdienstleister ist die Förderung ein gewichtiges Vertriebsargument. Dies gilt insbesondere für Standorte, die in Randlage oder im Speckgürtel liegen und vielleicht auf den ersten Blick erklärungsbedürftig sind. Bauträger, die Kapitalanleger als Zielgruppe haben, können beispielsweise mit einer Umplanung auf einen höheren Standard als KfW 55 reagieren. Das Programm KfW 40 beispielsweise läuft für den Neubau weiter. Dort werden Förderungen also weiterhin gewährt. Zugleich steigen mit dem Anspruch an noch mehr Energieeffizienz und Klimaschutz aber natürlich auch die Baukosten. Das Geflecht aus Standort, Objekt, Förderung und dem möglichen Veräußerungspreis im Zusammenhang mit den Vertriebseffekten wird hierdurch noch komplexer, als es ohnehin schon ist.
Die zweite Gruppe: Bauträger, die ihre Planung abgeschlossen haben und jetzt den Vertrieb ihres KfW-55-Projekts starten wollen. Mit Blick auf Kapitalanleger gelten die oben genannten Punkte analog — mit dem Unterschied, dass es dieses schmale Zeitfenster bis Januar gibt, in dem die Förderung noch gewährt wird. Bis dahin dürften jene Wohnungen, die innerhalb des Projekts am besten gelegen oder am besten geschnittenen sind, durchaus veräußert sein und die Erwerber kommen in den Genuss der Förderung. Je nach Fall verbleibt aber ein mehr oder weniger großer Anteil, der ab Februar ohne Förderung weiter vertrieben werden muss. Dabei droht dem Bauträger ein Nachfragerückgang, der zu Projektverzug, Liquiditätsengpass oder Schlimmerem führen kann. Ein möglicher Ausweg: Nicht der einzelne Käufer, sondern der Bauträger selbst beantragt die Förderung (Kredit und Tilgungszuschuss) oder nur den Investitionszuschuss (identisch Tilgungszuschuss) und konserviert so zum jetzigen Zeitpunkt die KfW-55-Förderung für später. Dabei müssen die Fristen bedacht werden, insbesondere wenn sich Vertriebs- beziehungsweise Baustart verzögern: Ab Zusage bzw. Bestätigung der KfW muss die Baumaßnahme innerhalb von 24 Monaten abgeschlossen und die Bestätigung nach Durchführung eingereicht sein, wobei aber eine Verlängerung auf 36 Monate und im Ausnahmefall auch auf 48 Monate möglich ist. Grundsätzlich denkbar ist, dass sowohl das Darlehen als auch der Tilgungszuschuss dann an den individuellen Käufer weitergegeben werden. Aber auch, dass lediglich der Tilgungszuschuss weitergegeben wird, beispielsweise über einen niedrigeren Verkaufspreis. Wichtig für diese Variante ist, dass der Bauträger den Antrag auf Förderung vor dem Vorhabenbeginn stellt. Bereits ein unterschriebener GU-Vertrag ist kritisch.
Als dritte Gruppe sind jene Bauträger zu nennen, die mit ihren Wohnungen bereits im Vertrieb sind. Hierbei gilt schlicht und ergreifend, das Marketing so rasch wie möglich zu intensivieren und bestmöglich auf die Vorteile einer schnellen Kaufentscheidung hinzuweisen. Das Ende der Förderung und die diesbezügliche Kenntnis potenzieller Erwerber kann im besten Fall zu einer Beschleunigung im Vertrieb führen. Umgekehrt drohen die gleichen Hürden wie zuvor genannt: Gelingt bis Mitte Januar nur ein teilweiser Abverkauf, so kann eine Nachfragedelle bis hin zum möglichen Nachfragestopp die Folge sein.
Für jede der drei Gruppen gilt: Ein „einfach weiter wie bislang“ ist durch die neuen Rahmenbedingungen erheblich erschwert. Die Kurzfristigkeit und das enge Zeitfenster haben die komplette Branche erstaunt — und verlangen nach ebenso kurzfristigem Handeln.
Für die Bestandssanierung wird das KfW-55-Programm fortgeführt. Vom Wegfall betroffen ist ausdrücklich nur der Neubau.
